בשנים האחרונות השקעה בקרקע חקלאית הולכת ונהיית נפוצה יותר ויותר בקרב משקיעות ומשקיעים שמחפשים השקעה בעלת פוטנציאל רווח גבוה. עם הביקוש ההולך וגובר, עוד ועוד חברות המשווקות קרקעות חקלאיות נכנסות לשוק.
כתבה: שרון מוזס ביטון
הרעיון מאחורי השקעה בקרקעות חקלאיות פשוט אך מורכב: המשקיע רוכש כיום שטח חקלאי "לא מופשר" (שאינו זמין לבנייה) במחיר נמוך, מתוך הערכה שתוך 5-15 שנים הקרקע תעבור שינוי ייעוד תכנוני ותופשר לבנייה.
איך קרקע משנה ייעוד?
התהליך כולל שני שלבים עיקריים: אישור תוכנית מתאר ולאחריה תוכנית מפורטת. כשהתהליך מסתיים, ערך הקרקע יכול לזנק פי 5-2 מהמחיר המקורי.
תוכנית המתאר הקובעת שהקרקע ראויה לפיתוח עתידי, בעוד התוכנית המפורטת מגדירה במדויק את סוג הבנייה, זכויות הבנייה וחלוקת החלקות – תהליך שלוקח 2-8 שנים נוספות. למעשה, ערך הקרקע עולה בהדרגה כבר במהלך התהליך: הכללה ברשימת קרקעות למיגור חקלאי יכולה להעלות את השווי, אישור תוכנית מתאר מעלה עוד יותר, ואישור תוכנית מפורטת מגיע לפוטנציאל המלא של עלייה.
יתרונות וחסרונות
היתרון הגדול: לא צריך להמתין לסוף התהליך. כל התקדמות תכנונית – אישור ראשוני, הכללה ברשימות ממשלתיות, או הודעות כוונה – מעלה את שווי הקרקע בהדרגה. משקיע מנוסה יכול לממש רווחים גם לפני ההפשרה הסופית.
הסיכון: זו השקעה עם מרכיבי סיכון. שינויי מדיניות, עיכובים בירוקרטיים, מגבלות סביבתיות או התנגדות ציבורית יכולים לעכב או למנוע את ההפשרה לשנים. במקרה כזה, המשקיע נותר עם קרקע שערכה קפוא.
עושה סדר
כמשקיעת נדל"ן ותיקה שמשקיעה בהרבה קרקעות וכאחת המובילות של קהילת נשים משקיעות הנדל"ן הגדולה בארץ, חשוב לי לעשות סדר בתחום.
אחד היתרונות המרכזיים בהשקעה בקרקע חקלאית זה המחיר. כולנו יודעים כמה עולות היום דירות במדינת ישראל וברור לנו שהמגמה לא צפויה להשתנות, אלא להפך, לאחר המלחמה הריביות במשק ירדו ומחירי הנדל"ן בעיקר במרכז אך לא רק, יקפצו משמעותית.
עולם הקרקעות עם זאת מציע השקעה בנדל"ן כחול לבן גם במחירים נמוכים יחסית.
למי זה מתאים
השקעה בקרקע חקלאית מתאימה למשקיעים שלא צריכים הכנסה שוטפת ומחפשים השקעה ארוכת טווח להגדלת ההון העצמי שאינה בהכרח מצריכה הון רב.
השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה ארוכת טווח, השקעה הונית, שלא נותנת רווח פירותי. אני נוהגת לקחת בחשבון טווח של 8-15 שנים עבור תקופת הפשרה לקרקע שנחשבת "טובה" שנמצאת כבר בשלב מתקדם בהליך ההפשרה.
בואו נסתכל על דוגמאות לאוכלוסיות שהשקעה מסוג זה עשויה להתאים להם:
1. צעירים – השקעה בקרקע חקלאית מתאימה באופייה לאוכלוסיית הצעירים כיוון שהיא לא מצריכה הון רב מה שאין לרוב הצעירים. מדובר בהשקעה לטווח ארוך של שנים כך שאותם צעירים ייהנו ממנה לרוב בשנות ה 30 – 40 לחייהם. רוב הצעירים צריכים פחות הכנסה שוטפת אם משווים את מצבם למשפחה שצריכה הכנסה שוטפת לתחזוקת הביתה.
2. הורים שרוצים לעזור לילד לרכוש דירה – כל הורה היה רוצה להרשות לעצמו לעזור לילד שלו לקנות דירה בארץ ישראל, אך כיום כשמחירי הדירות גבוהים הדבר לא מתאפשר על אחת כמה וכמה משפחה עם יותר מילד אחד (רוב המשפחות במדינה) שרוצה לעזור לכל אחד מילדיה לרכוש דירה. השקעה בקרקע חקלאית מהווה פתרון יעיל לאלו המחפשים לעזור לילדיהם. זוג ההורים יוכלו בזמן שהילדים עדיין צעירים לרכוש יחידת קרקע עבור כל אחד מילדיהם. בתום תקופת ההפשרה הילדים כבר יהיו בוגרים ותהיה בידם זכות לדירת מגורים. כל שיצטרכו הוא לקחת הלוואת בנייה על מנת לבנות את ביתם. היתרון הוא שרכישת הקרקע כשהיא עוד חקלאית בזמן שהילדים קטנים תחסוך להם כשיתבגרו מאות אלפים ואפילו מיליוני שקלים. יתרון נוסף הוא שיוכלו הילדים לקבל הלוואת בנייה ב100% מימון בנקאי ובכך לבנות לעצם דירה ללא הון עצמי כלל.
3. זוגות צעירים שאין ביכולתם לרכוש דירה – זוגות אלו יוכלו לקנות קרקע חקלאית שבתום הליך ההפשרה תזכה אותם בזכות לדירה, אומנם בשנים הקרובות הם יאלצו להמשיך לגור בשכירות אך אינם מתרחקים מדירה בבעלותם אלא הם נוקטים צעד שיאפשר להם בעתיד להנות מדירה בבעלותם בארץ ישראל.
4. כל משקיעה שתרצה להגדיל את הונה ומחפשת השקעה ארוכת טווח בעלת פוטנציאל רווח גבוה ומוכנה לקחת את הסכון.
השקעה בקרקעות חקלאיות היא לעתים "הזדמנות הזהב"- עם פוטנציאל רווח מרשים אך גם עם סיכונים משמעותיים וצורך בסבלנות רבה, כך שהיא מתאימה רק למשקיעים שמוכנים ויכולים להרשות לעצמם להמתין שנים רבות לפירות השקעתם.
כתבה שרון מוזס ביטון, רוצים לקרוא עוד או ליצור קשר עם שרון? חפשו אותה בספשליסט – מרכז נשות המקצוע של עוברות ושוות
האמור בפוסט, אינו מהווה המלצה לרכישת קרקע חקלאית וחשוב להתייעץ עם אשת מקצוע לפני ביצוע פעולה כזו