האם זה קורה, האם מחירי הדירות מתחילים סופסוף לרדת? נתונים, שהציגה השבוע הוועדה המייעצת ללמ"ס, מצביעים על כך, שמחירי הדירות החדשות (לא כלל הדירות) באוקטובר ובנובמבר 2017 היו נמוכים מהמחירים בשנה הקודמת.
אבל עו"ד בתיה בראף מליכזון, שותפה בכירה במשרד עורכי הדין הררי טויסטר ושות', המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מצננת את ההתלהבות. היא סבורה, שמחירי הדירות לא ירדו משמעותית בשנים הקרובות. לדבריה,"קצב התחלות הבנייה בישראל לא הותאם במשך שנים ארוכות לביקוש ולכוחות השוק, כך שנוצר מחסור בדירות, שקשה יהיה להדביקו בעיקר, כשמכניסים למשוואה גם את קצב גידול האוכלוסין".
גם התפיסה הטבועה בציבור הישראלי, לפיה רכישת דירה מקנה בטחון כלכלי ואישי מזינה את המפלצת של שוק הנדל"ן. וזה לא משנה כמה פעמים יציגו מומחי שוק ההון גרפים המצביעים על כך, שהשקעה במניות מניבה לטווח ארוך תשואה גבוהה יותר מהשקעה בנדל"ן.
בפוסט הזה נתמקד ברכישת דירה להשקעה. אולם הנושאים, שיועלו כאן רלוונטיים גם ברכישת דירת מגורים.
היצע וביקוש: כאשר הדירה ממוקמת בפרויקט חדש או בעיר שיש בה הרבה התחלות בנייה, יש לקחת בחשבון, שההיצע (גם בדירות המיועדות להשכרה וגם בדירות המיועדות למכירה) יעלה על הביקוש. ויש עוד פרמטרים, שצריך לקחת בחשבון לפני הרכישה, היכולים להשפיע על הביקוש בעתיד וערך הנכס לטווח ארוך - תכנית הכבישים והחנייה ותשתית של מוסדות חינוך, בתי ספר וגנים.
פוטנציאל: כל יזמית נדל"ן מתחילה יודעת שמילת המפתח היא – לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. אבל הכלל הזה נכון בעיקר, ברכישת דירה למגורים. ברכישת דירה להשקעה צריך לפעמים להחליף את הדיסקט. התשואה על שכירות באזור יקר ונחשב עלולה להיות נמוכה מזו שתקבלו על דירה באזור פחות יקר, הנמצא בשכנות למכללה או לאזור תעשייה, לדוגמה. יזמיות, שמבקשות לקנות בזול ולמכור ביוקר או להשיג תשואה גבוהה על שכירות, צריכות לחפש את השכונה החמה הבאה או דירה באזור בעל נגישות טובה לתחבורה (כבישים ותחבורה ציבורית), לימודים ותעסוקה. המידע על האזורים בעלי הפוטנציאל להפוך לדבר הבא, נמצא בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שם עליכן לבקש את תכנית המתאר הכוללנית, המתווה את התפתחות העיר בעשרים השנה הקרובות. תכנית רלוונטית נוספת היא תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המוסיפה זכויות בנייה לבניינים, שקיבלו היתרי בניה לפני 1980. חשוב לזכור, שהמידע על התכנית פתוח בפני כל הציבור ולכן מומלץ גם לבדוק את גרף עליית המחירים באזור בו נמצאת הדירה ולראות האם כבר חלה עליית מחירים גדולה, שמשקפת את הפוטנציאל. (נתונים אפשר למצוא באתר הנדל"ן הממשלתי).
מיסוי: רפורמת המס, שנכנסה לתוקף ב-2014 כחלק מהמאבק להורדת מחירי הדיור ועידוד משקיעים למכור דירות שהוחזקו לצורך השקעה, ביטלה את הפטור ממס שבח על דירות להשקעה. לדברי עו"ד בראף מליכזון הרפורמה הפכה את ההשקעה בנדל"ן בישראל לאפשרות פחות אטרקטיבית אל מול האלטרנטיבות בשווקים הבינלאומיים.
המסים המרכזיים מוטלים בעת הרכישה, המכירה ומימוש זכויות הבנייה:
מס רכישה: המס המוטל על הרוכש במועד רכישת הדירה מחושב על פי שווי הדירה. תשלום המס נעשה על פי מדרגות וברכישת דירה ראשונה קיים פטור עד סכום של 1,664,520. אבל ברכישת דירה שנייה ואילך, מס הרכישה משולם החל מהשקל הראשון.
מס שבח: מס זה חל על מוכר הנכס והוא מחושב על בסיס ההשבחה ההונית, שעשה הנכס (אם הערך של הנכס ירד לא תשלמו מס). בעבר היה פטור ממס על מכירת דירה אחת בכל ארבע שנים. כיום (בעקבות הרפורמה במס) חל הפטור רק על דירת מגורים יחידה. וזאת בהתקיים מספר תנאים: שהדירה הייתה בבעלות המוכרת במשך 18 חודשים לפחות ובאותה תקופה לא מכרתן דירה אחרת. בנוסף הפטור חל עד לתקרה של 4.5 מיליון שקל. במכירת דירה שנייה ואילך (גם אם זו דירה שקיבלתן בירושה), חל מס השבח על פי חישוב לינארי של מדרגות מס, שמתחיל בשנת 2014 (תחילת הרפורמה וכל השבחה שהייתה לפניה לא נספרת) ועלול להגיע עד ל25% משווי ההשבחה.
היטל ההשבחה: ההיטל חל על השבחה, שהתקיימה בעקבות תוספת זכויות בנייה שניתנו בתכנית מתאר חדשה. את ההיטל משלמים בשתי סיטואציות: בעת מימוש הזכויות (הוצאת היתר בנייה) ובעת מכירה (ההיטל חל על המוכרים) כאן עולה שאלה מורכבת באשר למועד חובת תשלום המס או במילים אחרות - כאשר אתן רוכשות נכס עם פוטנציאל תכנוני מהי נקודת הזמן בה תתבקשו לשלם את היטל ההשבחה והאם הוא יחול על מי שמכר לכן את הנכס או עליכן? זו סוגיה מורכבת הקשורה ביכולת לממש את הפוטנציאל ואת הזכויות ובלא מעט מקרים קיים ויכוח על תשלום היטל ההשבחה. התשובה לסוגיה זו היא בעלת ערך כלכלי רב, שכן גובה ההיטל ההשבחה עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר. כאמור, סוגיית המיסוי היא לא פשוטה (בלשון המעטה) והיא לא המשקולת היחידה, שמונחת על ההשקעה בנדל"ן, (לא אמרנו מילה על שאר התכניות של האוצר (מס דירה שלישית?) ועל הטרחה וההוצאות הכרוכות בתחזוקת דירה). אבל על אף כל אלה ולמרות, שלטווח ארוך שוק ההון משיג תשואה טובה יותר, השקעה בנדל"ן עדיין נחשבת בישראל לנתיב השקעה מועדף.