לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות, ואולי המורכבות ביותר, שמשק בית בישראל עושה במהלך חייו. למרבה הצער, רבים עושים טעויות מהותיות בתהליך זה … טעויות שיכולות לעלות ביוקר. בפוסט הזה מסוכמות עבורכם חמש הטעויות הנפוצות ביותר שלווים עושים כשהם ניגשים לקחת משכנתא, יחד עם כלים מעשיים שיעזרו לכם להימנע מהן. אם תיישמו אפילו חלק מהתובנות – תוכלו לחסוך כסף, זמן, כאבי לב, ובעיקר – להרגיש בטוחים יותר בהחלטות שלכם.

כתבה דבורה כהן

טעות מס' 1: בחירה שגויה של גובה ההחזר החודשי

אחת ההחלטות החשובות ביותר בתחילת תהליך לקיחת המשכנתא היא קביעת גובה ההחזר החודשי. כשאני פוגשת לקוחות לפגישת ייעוץ, אנחנו בודקים יחד מהו ההחזר החודשי הנכון עבורם – לא רק בהתאם להכנסות שלהם היום, אלא גם מתוך מחשבה לעתיד.

למה זה כל כך חשוב? כי ההחזר החודשי קובע את מבנה ההלוואה, את אורך התקופה, את התמהיל, את הריבית ובעיקר – את העלות הכוללת של המשכנתא.

מצד אחד – החזר חודשי נמוך מדי מאריך את ההלוואה, מייקר את הריבית ולעיתים פוגע באיכות התמהיל. מצד שני – החזר חודשי גבוה מדי עלול לפגוע בגמישות הכלכלית שלכם, ובמיוחד בתקופה שבה העלויות עולות והמציאות משתנה מהר.

המפתח הוא למצוא איזון: מצד אחד, יש רצון אמיתי לסיים את ההלוואה בפרק זמן סביר ולא לשלם מיותר על ריביות והצמדות. מצד שני, חשוב שההחזר החודשי יתאים למסגרת התקציב המשפחתי – כך שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן גם אם המציאות הכלכלית משתנה. במקרים מסוימים, דווקא הפניית חלק מהכסף להשקעות עשויה לייצר תשואה גבוהה יותר – במיוחד כאשר מדובר במסלולים בריביות קבועות ונמוכות.

שורה תחתונה: תכננו את גובה ההחזר החודשי לפי המציאות הכלכלית האישית שלכם, תוך מחשבה על שינויים אפשריים בטווח הבינוני והרחוק. תזכרו – משכנתא טובה היא משכנתא שמתאימה לחיים, לא רק למספרים.

טעות מס' 2: חישוב שגוי של סכום ההלוואה

כשאנשים מגיעים לקחת משכנתא, פעמים רבות הם לא יודעים מהו הסכום המדויק שהם צריכים – וזה עלול להוביל לטעויות יקרות. הם צריכים להבין בדיוק בכמה מההון העצמי שלהם הם מתכוונים להשתמש לצורך העסקה, ומהו הסכום המשלים שאותו יצטרכו לקבל כלוואת משכנתא.

אחת השאלות הראשונות שאני שואלת היא: כמה הון עצמי נזיל יש לכם? רבים לא יודעים. האם זה כולל קרן השתלמות? קופת גמל? אולי מתנה מההורים? האם צריך לשמור חלק מהכסף לשיפוץ, מס רכישה או ריהוט?

הטעות היא לחשוב שמשכנתא היא "מה שנשאר" ממחיר הדירה פחות ההון העצמי. בפועל, צריך לחשב את כל עלויות העסקה, כולל עלויות נלוות כמו שכר טרחה, מסים, תיווך, שיפוץ, ריהוט ולעיתים גם תקופה של תשלומים כפולים או מעבר זמני.

גם כאן – פחות לא תמיד יותר. אנשים רבים חושבים שכדאי לקחת את ההלוואה הכי קטנה שאפשר, אך בפועל חשוב לקבוע את גובה ההלוואה בצורה חכמה ואסטרטגית. מצד אחד, צריך להעריך בכמה מההון העצמי נשתמש לעסקה עצמה. מצד שני, ייתכן שכדאי לשקול לשמור חלק מההון בצד – לשמירה על נזילות, להשקעות או לשימושים עתידיים – ולקחת הלוואת משכנתא מעט גבוהה יותר, כל עוד זה במסגרת שיעור מימון שמביא ריביות אטרקטיביות.

שורה תחתונה: את גובה המשכנתא כדאי לקבוע כחלק מתוכנית פיננסית שלמה. בחנו את מקורות ההון שלכם, והחליטו אילו מהם נכון לשלב בעסקה – ואילו עדיף לשמור לעתיד. זו החלטה קריטית שמשפיעה ישירות על היציבות הכלכלית שלכם.

טעות מס' 3: תמהיל לא נכון – יקר ומסוכן

התמהיל של המשכנתא הוא ההרכב של מסלולי הריבית מהם מורכבת ההלוואה שלכם. בחירה לא נכונה בתמהיל עלולה להפוך את ההלוואה ליקרה, לא גמישה ולעיתים גם מסוכנת.

במציאות הכלכלית של היום, יש צורך באיזון בין ריביות קבועות למשתנות, בין מסלולים צמודים ללא-צמודים, ובין מסלולים עם ובלי קנסות פירעון מוקדם. הכל תלוי בצרכים האישיים שלכם, בתכניות העתידיות ובתחזית השוק.

במיוחד בתקופה שבה הריביות עשויות לרדת שוב בהמשך, כדאי להשאיר חלק מהמשכנתא במסלולים גמישים – כאלה שניתן למחזר בעת הצורך או לפרוע מוקדם בלי עמלות. מצד שני, חשוב להגן על חלק מהמשכנתא מתנודות ריבית קיצוניות.

שורה תחתונה: תמהיל נכון הוא כזה שמאזן בין יציבות לגמישות, בין סיכון לתשואה. אין "תמהיל אחד שמתאים לכולם" – יש תמהיל שמתאים לכם.

טעות מס' 4: התעלמות ממדרגות המימון

הריבית שתקבלו במשכנתא תלויה מאוד בשיעור המימון – כלומר, היחס בין גובה ההלוואה למחיר הנכס. המערכת הבנקאית פועלת לפי מדרגות מימון (למשל: עד 45%, 60%, ו-75%), וכשאתם חוצים מדרגה – הריביות עולות..

לקוחות רבים לא מודעים לכך שניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים רק על-ידי הוספת כמה אחוזים להון העצמי – פשוט כדי לרדת מתחת למדרגת מימון יקרה. למשל, אם אתם ב-62% מימון – ייתכן שכדאי "לגרד" עוד כסף כדי לרדת ל-59%.

בצד השני – לא כדאי "להתאמץ מדי" לרדת מדרגה אם זה יפגע לכם בנזילות. לפעמים עדיף לשלם קצת יותר ריבית ולקחת משכנתא גבוהה יותר, כדי לשמור כסף להשקעות, לשיפוצים, או פשוט לשקט נפשי.

שורה תחתונה: הכירו את מדרגות המימון והשפעתן על הריביות. שחקו חכם עם ההון העצמי, אבל אל תעמיסו על עצמכם מעבר ליכולת.

טעות מס' 5: הסתמכות יתר על יועץ הבנק

זו אולי אחת הטעויות הפחות מדוברות – אבל אחת החשובות. הרבה אנשים חושבים שיועץ המשכנתאות בבנק הוא כמו "רופא משפחה פיננסי". בפועל, הוא מייצג את הבנק – לא אתכם.

ייעוץ אובייקטיבי הוא כזה שלוקח בחשבון את כלל התמונה: ההון העצמי, הנכסים, היעדים הפיננסיים, ההכנסות, האפשרות למחזור עתידי, וההשקעות שאתם מתכננים.

שורה תחתונה: אל תוותרו על ייעוץ אובייקטיבי, מקצועי ובלתי תלוי. מדובר בעסקה הכלכלית הגדולה בחייכם – היא ראויה לתכנון יסודי.

קראתםן, נהנתםן, רוצים לשמוע עוד על דבורה כהן הכנסו לספשיליסט מרכז נשות המקצוע של עוברות ושוות

*האמור בפוסט זה, אינו מהווה המלצה ואינו תחליף להתייעצות עם איש או אשת מקצוע