0.1 אחוז זו הירידה השנתית הממוצעת מחירי הדיור בשנה האחרונה. נשמע מעט? נכון. אבל זו השנה הראשונה אחרי עשור של עליות תלולות, שמחירי הדיור לא עולים בהתמדה. ירידת המחירים היא לא תוצאה טבעית של תנאי השוק, אלא פרי עבודה של משרד האוצר בראשות שר האוצר משה כחלון,שהפך את הורדת מחירי הדיור לאג'נדה פוליטית המרכזית שלו בקדנציה הנוכחית. המוטיבציות והנחישות של כחלון מייצרים תחושה, שמתקרב היום בו ירדו מחירי הדיור לרמה סבירה ונגישה לזוגות צעירים ולציבור בכלל. גם כמות העסקאות בענף, שירדה באופן משמעותי (כ-20%) מעוררת ציפייה, שהמחירים יפלו ו"הבועה" תתנפץ.
האמנם? פנינו לשלושה מומחים אנליסט, עורכת דין המתמחה בתכנון ובנייה ונדל"ן ומנכ"לית חברת תיווך וקיבלנו הסברים ותובנות, שמאחוריהן עומדת מסקנה אחת – המחירים לא ירדו בעתיד הקרוב ובטח שלא בצורה דרסטית. באשר לעתיד הרחוק הנבואה ניתנה כידוע רק...
אז האם לקנות דירה עכשיו, לחכות שהמחירים ירדו ואולי הם בכלל יעלו, כפי שמאיימים הקבלנים? כמה עובדות ותובנות שיעשו לנו סדר:
שוק הנדל"ן הוא לא בועה: הציפייה שהמחירים יצנחו באופן משמעותי היא לא ראלית, אומר אמיר כהנוביץ, מבית השקעות אקסלנס. לדבריו "התמחור של שוק הנדל"ן ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות הוגן וקשה מאד לטעון שמחירי הנדל"ן הם "בועה".
ירידה בכמות העסקאות לא מבשרות בהכרח על ירידה במחירים: פחות דירות מחליפות ידיים בחודשים האחרונים, אבל לדברי ליליה נחמן, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון, המוכרים לא ממהרים להוריד מחירים ומחכים שהמחירים יעלו. היא מסבירה, "ירידת המחירים לא משקפת בהכרח את המצב באזורי ביקוש, "המחירים תלויי אזור....ובאזורים שיש מחיר למשתכן אנו רואים ירידה במחירים, בעיקר בפריפריה". מהלכי האוצר, בעיקר ביטול הטבות מס, תרמו גם הם לירידה בכמות העסקאות והוציאו מהמשחק את המשקיעים. אבל הדבר פגיע בעיקר בענף דירות היוקרה, שאכן סבל מירידת מחירים.
אי אפשר להגדיל את מספר הדירות לפני, שמטפלים בתשתיות: "אנחנו מדינה קטנה וכל עוד ההיצע לא ידביק את הביקוש והביורוקרטיה בהוצאת היתר בנייה תמשיך להיות מסורבלת לא נראה ירידה במחירים...", אומרת נחמן. ואכן, פתרון בעיית הנדל"ן באמצעות הגדלת ההיצע, הוא לא פתרון של זבנג וגמרנו. לוקח זמן לבנות בניין, אבל זה נעשה מסובך עוד יותר, כי הגדלת מספר התושבים מחייבת גם בניית תשתיות – כבישים, מוסדות חינוך וכיו"ב. עו"ד בתיה בראף (מליכזון), ממשרד הררי טויסט ושות', מסבירה מהי התשתית התכנונית, שמניחה את היסודות להגדלת מספר יחידות הדיור. "הגדלת היצע הדירות אמורה להתבצע על ידי הגדלת מספר יחידות הדיור בערים הקיימות באמצעות הליך של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי ועל ידי הרחבת ישובים באמצעות פיתוח ובנייה על קרקעות, שצמודות אל הישובים ויצירת שכונות חדשות (ביניהן גם השכונות של מחיר למשתכן (י.ו)". אז יש תכניות אבל הביצוע, בניית יחידות הדיור, מחייב את קיומן של תשתיות מתאימות, דבר, שלדברי בראף (מלכיזון) "מקשה עד מאוד על היזמים. פרויקטים, אכלוסן ואחרים עומדים כפיל לבן בהעדר אמצעי תחבורה וגישה ראויים דבר המוריד את האטרקטיביות להתגורר בהן. כך לדוגמה, השכונה החדשה בראש העין, שמתקשה באכלוס.
הביורוקרטיה של הוצאת היתרי הבנייה היא צוואר הבקבוק: כל מי שהוציא היתר בנייה, נאנח תוך קריאת שורות אלה... "תכניות הבנייה צריכות להיות פשוטות ובהירות יותר", אומרת בראף (מליכזון), "הן צריכות להיות סוף פסוק מבחינת זכויות הבניה ולא פתח לבקשות והקלות. התכניות לא צריכות להתעסק בקטנות כמו היחס בין שטחי שירות לשטחים עיקריים צריך לקבוע נפחי בניה (הצורה החיצונית של המבנה), ומעבר לכך אין צורך שרשויות התכנון יכנסו לפרטים. כל אלה יפשטו ויקצרו את תהליך הוצאת ההיתר. זה אפשרי וזה יזרז הליכים. כך לדוגמה, יש היום אפשרות להגיש היתרי בנייה באופן מקוון, כאשר ההיתר תואם בדיוק את תיק המידע".
לא חייבים לקנות דירה: שלוש אקסיומות עם רכיב פסיכולוגי חזק, עומדות מאחורי עליית המחירים הפסיכית בשוק הנדל"ן בישראל: זוג צעיר חייב לקנות דירה כי זה מעניק בטחון, שקט ויציבות; נכס נדל"ן הוא אפיק ההשקעה הבטוח ביותר המאפשר הכנסה פסיבית ושקט נפשי; ישראל היא מקום מפלט וליהודי שחי בחו"ל כדאי שתהיה דירה בישראל, בשביל השקט הנפשי, כמובן... אבל אולי, לאור העובדה, שכל המאמצים של משרד האוצר לא הצליחו וככל הנראה, לא יצליחו בעתיד הקרוב להוריד באופן משמעותי את המחירים - אנחנו צריכות להחליף דיסקט, לנטרל את האמוציות ולחשוב על העניין כעסקה כלכלית טהורה.
גם רכישת נדל"ן למגורים היא השקעה: תסתכלו בלבן של העיניים לאימא הפולניה, שמתחבאת בתוך כל אחת מאתנו, תתעלמו מההתניה החברתית ותתייחסו לשאלת רכישת דירת המגורים, כאל השקעה לכל דבר. האם כלכלית זה הפתרון הנכון והטוב ביותר לבעיית המגורים שלכן? תבחנו את עלויות המימון של העסקה (המשכנתא) אל מול ההיבט הצרכני של העסקה (שכר הדירה) ותיקחו החלטה מושכלת. מדובר בשינוי מהותי בנרטיב, שלדברי עו"ד בראף (מליכזון) חייב להיות לו גיבוי ממשלתי, "המדינה צריכה להיות מעורבת ולבנות בעצמה דיור ציבורי, שיאפשר שכירות לטווח ארוך", היא אומרת.
השקעה בנדל"ן היא לא בהכרח ההשקעה הבטוחה והטובה ביותר לטווח ארוך: עוד אקסיומה, שצריך לשוב ולבחון. רכישת דירה למגורים נחשבת להשקעה פסיבית טובה ובטוחה, אבל מחקר, שערך בנק ישראל מנפץ את המיתוס הזה. על פי המחקר, שערך עבור הבנק, אור ידוב, בטווח של שלושים שנה (1988-2017) ההשקעה בנדל"ן השתלמה פחות מהשקעה בשוק ההון ובמספרים: מי שהשקיעה במדד ת"א 125 (מדד שמשקלל את ממוצע 125 מניות בבורסה בתל אביב) הרוויחה בשלושים שנה תשואה ריאלית נטו של 6.06%, בעוד שההשקעה הממוצעת בדירה הניבה 4.87% בלבד. יצוין, כי אם מסתכלים רק על עשר השנים האחרונות בהן מחירי הדיור המריאו מעלה, התוצאות הן אחרות. אבל ככל שטווח הזמן של ההשקעה קטן, ההשפעה של הוצאות העסקה (מיסים, תשלומים לאנשי מקצוע וכיו"ב) גדלה ומכרסמת בתשואה. לדברי כהנוביץ, עלינו לקחת בחשבון כאלטרנטיבות השקעה בטוחות אחרות לטווח ארוך. כך לדוגמה אגרות חוב ממשלתיות שנחשבות חסרות סיכון מעניקות ריבית של מעל 3 אחוז לשנה, למי שיחזיק בהן לפדיון ארוך טווח. הוא גם על מצביע על התחזקות הריבית לטווח ארוך, כאופציה להשקעה המניבה תשואה גבוהה ועשויה להוות אלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן ולהשפיע על מחירי הדיור.