אנחנו טסות לחו"ל בגלל הנופים המרהיבים, התרבות, הניתוק מהעבודה ובשנים האחרונות מאז שכולם נהיו פודיז גם בשביל האוכל. אבל חלק לא קטן מאתנו (נשים וגברים) עולים על המטוס גם בגלל השופינג. זה סוג של התניה – קניות וחו"ל - עד כדי כך שהשאלה, "מה קנית"? זה ה"ארזת לבד"? של החזרה ארצה.
אבל מה תגידו אם התשובה לשאלה הזו תהיה דירה? נשמע מופרך? אבל זה קרה. סיפור אמתי על חברה שלי, שנסעה לעשות שופינג בוורשה, "כי זול שם" ועל הדרך קנתה דירת 2 חדרים עם מרפסת וחנייה בשלושת מאות וחמישים אלף זלוטי.
זאת דוגמה קיצונית לקלות בה אפשר לרכוש היום נדל"ן בחו"ל, אבל אין ספק שמה שהיה פעם בגדר אפשרות אקזוטית השמורה רק לאלפיון העליון, נחשב היום לאפשרות השקעה ראלית הנגישה ברמות מחירים שונות בפני כל ישראלי.
זאת השקעה מעניינת כי היא מגוונת את סל ההשקעות ומכניסה אליו רכיב שלא תלוי בכלכלה הישראלית. ישנם גם לא מעט יעדים ביניהם מדינות וערים בארה"ב בהם ההשקעה הראשונית בנכס נמוכה משמעותית ממחירי הנדל"ן היקרים בישראל, בעוד דמי השכירות לא נמוכים כלל וכתוצאה מכך התשואה גבוהה משמעותית ממה שמקובל בישראל.
חוצמזה, אם נודה על האמת אנחנו אומה קצת חרדתית ותמיד טוב שיש דירת מקלט מעבר לים...
האם ההשקעה הזו מתאימה למבנה האישיותי שלכן? לרכוש נכס מעבר לים זו השקעה שיש בה רכיב חזק של העדר שליטה וזה לא מתאים לכל אחת
כמספר האפשרויות הנדל"ניות על פני הגלובוס, כך גם מספר המוקשים. לפני שאתן מחליטות להשקיע בנדל"ן הממוקם בארץ זרה יש מספר שאלות וסוגיות לברר. השאלה הראשונה מתחילה בפנים - האם ההשקעה הזו מתאימה למבנה האישיותי שלכן? לרכוש נכס מעבר לים זו השקעה שיש בה רכיב חזק של העדר שליטה וזה לא מתאים לכל אחת.
אם תענו בחיוב על שאלה זו אתן צריכות להמשיך ולשאול:
מה תקופת ההשקעה, לכמה זמן אתן מוכנות להשקיע את הכסף? השקעה בנדל"ן היא בדרך כלל השקעה ארוכת טווח.
מה מידת הסיכון, שאתן מוכנות לקחת? האם תרצו לרכוש נכס זול במקום עם סיכוי לצמוח ולהתפתח או נכס יקר במקום מבוסס עם דמי שכירות גבוהים מובטחים.
כמה כסף יש לכן עבור ההשקעה הראשונית ואיזה אחוז מההשקעה תרצו למנף (באמצעות הלוואה)? האם אתן רוצות לקנות נכס מניב (דירה להשכרה) או לרכוש זכויות בהשקעה של קבוצה מאורגנת.
התשובה לשאלות אלו תסייע לכן להתמקד ולבחור בין מגוון הדרכים באמצעותן אפשר להשקיע בנדל"ן זר: באופן עצמי, באמצעות חברות, ברכישה קבוצתית או באמצעות קרנות המשקיעות בנדל"ן.
הפוסט הזה מתמקד במסלול רכישה עצמית של נכס מניב בארה"ב. מסלול זה לא מתאים לרבות מאיתנו, אבל גם אם תבחרו לבצע את ההשקעה באמצעות גורם שלישי, הדברים שנביא כאן יסייעו לכן להבין מה אתן צריכות לשאול את איש המקצוע ולעקוב אחרי הפעולות שהוא מבצע.
שאלות ובירורים שמומלץ לעשות לפני שרוכשים נדל"ן מניב בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט:
מחיר: האם המחיר שמציעים לכן אטרקטיבי ביחס למחירי הנדל"ן באותו אזור או שמישהו מנסה לעשות עליכן סיבוב כי אתן זרות.
מצב הנכס: אם אתן רוכשות נכס קיים האם הוא מוכן לאכלוס או נזקק לשיפוץ? ואם הוא נזקק לשיפוץ מה העלות המוערכת ומה הסטנדרטים לשיפוץ? יש אזורים בארה"ב בהם אם אין בדירה שטיח מקיר לקיר במצב טוב לא תצליחו להשכיר אותה.
מיקום: האם הנכס ממוקם באזור טוב? חשוב שתוודאו שלא מוכרים לכן דירה בשכונת עוני, דירה באזור שהתחבורה אליו אינה נוחה ועוד. בדקו האם יש בית ספר באזור, אוניברסיטה או מרכזי תעסוקה, שיכולים להניב שוכרים פוטנציאליים.
רגולציה: לפני שאתם חותמים על ההסכם וודאו שאתן מכירות את כל החוקים המקומיים ובכלל זה האם חלים במקום חוקי הגנת הדייר, חוקים בעניין פינוי דייר, מיסים עירוניים, רישום חוקי של הנכס, אפשרויות לקיחת משכנתה וכד'. לצורך כל הבירורים האלה מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד מקומי.
עלויות נוספות: רכישת הנכס לא נגמרת במחיר עליו הסכמתן בסעיף הראשון. אל המחיר מתווספות עלויות העסקה הכוללות שכר עו"ד, תשלום למתווך, מיסים לסוגיהם ועלויות אחזקה שוטפות מנהלי אחזקה וכד':
תחזוקה: אתן רחוקות ולא יכולות לטפל לבד בברז הדולף או במזגן המרעיש. במרבית המקרים תשכרו חברת ניהול או גורם מקומי אחר וזאת עוד שורה בסעיף ההוצאות, שצריך לקחת בחשבון.
מיסוי: מיסים זה נושא סבוך, שמחייב התייעצות עם מומחה. ובכל זאת כמה נקודות למתקדמות*. בארה"ב יש מס פדרלי המדורג לפי כמות ההכנסה נטו (מכירים כמעט בכל ההוצאות ויש גם הנחה קטנה נוספת למשקיעים מחו"ל). זה מתחיל בסביבות 10% מס מהרווח, ועולה בהדרגתיות. בחלק מהמקומות מתווספים אל המס הפדרלי גם מס מדינתי, ולפעמים אף מס עירוני (על הרווחים, בנוסף לארנונה ולא במקום), ולכן כדאי לבדוק מה קורה באזור הספציפי שמעניין את המשקיעה. יש לזה משמעות נוספת, והיא שצריך לדווח לרשויות המס בארה"ב, כלומר לשכור את שירותיו של רו"ח שיודע לבצע דיווח מס בארה"ב וזו עוד הוצאה לא זניחה.
עו"ד: בין אם תגיעו פיזית למקום לבחון את הנכס ובין אם תבחרו לעשות את העסקה מרחוק, חשוב שתבדקו לעומק את עורך הדין שתבחרו לייצג אתכן בעסקה. גורם מקצועי מהימן יוכל לתת לכן מידע מהימן ולסייע לכן לבצע את מרבית הבדיקות שהוזכרו כאן. עו"ד מקומי נדרש גם להליך הרכישה עצמו (העברת הבעלות). ברוב המדינות בארצות הברית התהליך דומה – יוצרים מעין נאמנות "טייטל" והעו"ד מעביר אליה את כספי הרכישה לתקופה של כמה שבועות במהלכה הוא מעביר את הבעלות על הנכס על שמכן. ישנן גם חברות בארץ, שיכולות לעשות עבורכן את כל הבדיקות המתאימות עד להשלמת העסקה וגם כאן חשוב לערוך בדיקות נאותות יסודית. 7. תשואה צפויה: עליכן לברר מה דמי השכירות הנהוגים במקום ומה המגמה בשנים האחרונות? האם המחירים בעלייה או אולי המקום מאבד מהפופולריות שלו והמחירים צפויים לרדת או לכל הפחות לא לעלות. מה היקף הבנייה באזור? האם אתן קונות נכס באזור המוצף בנדל"ן חדש, שתתקשו להשכיר ו/או למכור. 8. רווח: כמה יישאר לכם בכיס אחרי שתפחיתו את כל ההוצאות שפורטו בסעיפים הקודמים.
אתרים שיסייעו לכן לחפש נכסים בארה"ב ולעשות את מרבית הבדיקות הראשוניות:
Zillow – אתר של רכישה ומכירה של בתים עם מידע מקיף ומעמיק על הנכס, הסביבה, משכנתאות באזור ועוד.
Trulia – מידע מקיף על הנכס, מחירי מכירה, השוואה עם נכסים באזור ועוד
Property shark – מידע על הנכס, רישום הנכס, עיקולים וכדומה, רישומים של המשטרה במידה ויש, פשע ועוד.
Neighborhood Scout – מידע על סביבת הנכסאתר המחוז – משתנה בהתאם למקום בו תרצו לרכוש את הנכס. מאוד נוח וידידותי ואפשר לראות בו את כל המידע הרלוונטי לנכס שלכם, עסקאות שנעשו בעבר, בעלים רשומים ועוד.
ויש גם את החיפוש הפשוט בגוגל באמצעותו תוכלו לקבל מידע על נתוני פשיעה באזור, אחוזי תעסוקה בעיר ועוד. לאחר שתקיימו את כל הבירורים, תתייעצו עם כל אנשי המקצוע הרלוונטיים ותחתמו על מסמכי העסקה – תוכלו לחייך לעצמכן בסיפוק ולצעוק בפנים בכל הכוח, שיש לכן דירה בארצות הברית. הפוסט נכתב בסיוע קרין גז-קיש, חברת iintoo *האמור בפוסט זה אינו בגדר ייעוץ מס או ייעוץ להשקיע או לרכוש נדל"ן בארה"ב